吴飞
教育背景:
博士学位:都柏林学院大学金融学, 2004
硕士学位:阿伯丁大学金融与投资学, 2000
学士学位:华南理工大学工业经济学, 1994
研究领域:

行为金融,市场微观结构,国际金融市场


吴飞 : 【新浪财经】房产税将增加中产的焦虑感

4月12日,新浪财经发布上海交通大学上海高级金融学院金融学副教授吴飞的文章。他表示,房产税如期出台,可能出现的第一个结果是加剧中产阶层保有房产的成本,中产阶层的焦虑会因为其投资偏好和收入结构产生的变化而持续增加。

吴飞:房产税将增加中产的焦虑感

房产税推出所带来的焦虑,将从全方面渗透到不同年龄段的新富人群。而且,房产税将更显著增加35岁以上新富人群的忧虑感,最终会增加整个中产阶层的焦虑感。

2018年两会《政府工作报告》中,明确提出了“稳妥推进房地产税立法”。加之最近外媒开始“披露”的房产税细则,都引起了不少人的担忧。而且这种担忧在中国的中产收入人群中特别明显。

首先来定义一下什么是中产人群。《经济学人》杂志认为“中国中产”为“家庭年收入在1.15万到4.3万美元,即家庭年收入8万到30万元人民币之间的群体”。《福布斯》杂志设定的中产阶层标准是:“生活在城里;25岁到45岁之间;有大学学位;专业人士和企业家;年收入在1万美元和6万美元之间”。而笔者此前与嘉信理财的一项调研,虽然采用了“新富人群”这个词,用于指年均税后收入在12.5万至100万之间的个人或家庭,实际上也是相对应的中产阶层群体。

中国的中产阶层有其自身的特点,这个阶层是中国近30年飞速发展的经济中,新兴崛起的一个阶层。他们通过房产和股市的大幅增值,以及人均收入的不断增长来扩张财富。通常来说,他们有着光鲜体面的工作,不菲的收入以及较好的社会地位。根据预计,到2020年,中国新富人群的人数将达到2亿8千万,并贡献35%的中国消费总额。不难承认,新富人群是未来中国最为主要的消费群体,是中国经济未来以内需为驱动的增长模式的主要引擎。

在财富膨胀的过程中,焦虑也随之而来,范围之广甚至引发了全民讨论。通常而言,中产焦虑通常具有以下特征:在当前经济增速放缓、职业竞争加剧、生活压力增大、民生负担加重的背景下,中产阶层对自身处境“有强烈的焦虑感”。焦虑主要来源于家庭、工作,财务方面则主要集中在资产的保值与增值上。因此房产税的开征,无论在资产的保值增值,都会加大中产阶层们的焦虑,进而产生进一步的连锁反应。

具体分析,房产税的开征将从以下几个方面影响中产阶层的财务状况。

房产税如期出台,可能出现的第一个结果是加剧中产阶层保有房产的成本,中产阶层的焦虑会因为其投资偏好和收入结构产生的变化而持续增加。

中产阶层对于房产的依赖,体现在多个方面,可以从资产结构和收入组成两方面来分析。根据中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)数据显示,中产人群家庭房产固定资产占总资产的比例达到60%以上,但与此同时,美国这一比例仅为36%。这反映出中国的家庭资产的流动性较弱。这一方面和多数人对拥有房产的传统意识有关,但另一方面也说明了房地产占中产阶层总资产的比例之高。一旦房产税开征,中产阶层持有房地产的成本将直线上升。

另一方面,中产阶层的收入组成中,房租收入也是很重要的组成部分,其占个人收入的比例较高。据测算,北京、上海等一线城市的租售比约为2%。在一二线城市,这些房产租赁收入足以维系一个普通家庭的单月基本支出。一旦房产税的税率高于2%,这部分的收益将被抹去,造成房屋持有人收入的下降。

虽然税费也可能通过租金转嫁到承租方。但是房产税实施或许会进一步影响到市场对于未来房价的预期,促使房价下调。一旦造成房价的下降,意味着新富人群的资产也将缩水,这也将进一步加大新富人群的焦虑程度。而这个影响,或许远比租赁收入产生的影响要大得多。

但是房产税的实施造成房价的下降也并非绝对的,更多的还要结合当地的经济环境以及城市竞争力等问题作出具体的分析。学术界对历史数据的分析和他国经验可以为我们提供一些借鉴。

有中国研究者在2015年研究了中国房地产税试点对于房价走势的影响,发现房产税试点实施降低了重庆的房价增长率,却对上海房价没有显著影响。瑞典两位学者2017年采用瑞典2008年的房产税改革作为一个事件时点,研究了房产税下降对于房地产市场价格的冲击。改革使得税负从原来的1%降为0.75%。基于瑞典全国范围内超过10万单房屋交易数据,作者发现房价并没有出现显著的变化,房价仅在一小部分承受高税负的高档社区有所上涨。

因此,房产税对于房价的影响,不同城市的情况各不相同。但是可以肯定的是,房产税或许并不会对房价造成大幅下调的压力,但至少会抑制房价高速增长的预期,并给拥有多套房产的家庭造成额外的负担,从而在某种程度上加大中国新富人群的焦虑感。

更为重要的一点,对于中国中产阶层人群来说,房产往往被作为养老资产的一部分,甚至是较为主要的部分。房价下降的压力,将彻底打乱中产阶层对于养老金储蓄的财务规划。

笔者与嘉信理财的调研数据显示,以退休为例,中国大陆的中产阶级投资者希望积累超过179万美金(折合1110万人民币)以保障舒适的退休生活,然而中国现有养老金制度所能提供的保障远不及预期。房产自身的价值以及房产租赁收入是年龄偏大(如35岁以上)的中产人群达成养老目标的主要途径。因此,额外的房产税负担将无疑会降低这些群体对未来养老保障的期望,增加这个群体对未来不确定性而产生的焦虑。

所以,对于中产阶层而言,房产税的征收,将从每月的现金流、资产的价值以及养老保障问题三方面产生影响,令他们对当下已有的财务规划产生焦虑。这恐怕是房产税对中国中产阶层产生影响最主要的原因。

虽然房产税的压力对于房产拥有量相对低的部分中产群体而言也更少,但并不意味这个群体能有效地降低整个群体普遍的焦虑感。笔者的研究数据同时发现,25岁以下的中产群体的房产拥有量明显要低。这个群体相对其他群体对自己未来财务状况普遍持消极态度,也许是因为高房价的压力,也许是对于中国未来经济状况的不乐观。他们表达生活压力时也有明确的提到国家政策不明朗、市场不明朗、房价和物价高、全球经济影响对生活的影响。

因此房产税推出所带来的焦虑,将从全方面渗透到不同年龄段的新富人群。而且,房产税将更显著增加35岁以上新富人群的忧虑感,最终会增加整个中产阶层的焦虑感。

那是否有合理的办法可以分散这些焦虑?

事实上,房地产高速发展的时期已经结束,对于将家庭财富绝大部分都配置在房产的中国中产收入人群来说,房产也许因为新增的税负以及对房价造成的下行压力,正日益成为家庭焦虑的来源之一。中国的中产人群,应该考虑多元化的资产配置,并从专业机构获取对其及家庭未来的财务规划,帮助降低其资产配置的波动性,增加收入来源。这些科学的措施将从很大程度上抵消由于单个政策改变所带来对于家庭财富不确定性所产生的焦虑。



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