高金人|蒋玉瑾:见证地产金融大风景
发布时间:2021-08-16 浏览次数:371次
2014级FMBA一共有240名学生。毕业5年了,他们锐意进取,屡创佳绩,开创出更广阔的天地。

蒋玉瑾(FMBA2014PTB)

百盛中国  董事长助理兼融资总监

她是上海财经大学投资系房地产经营与管理专业第一届毕业生,毕业后选择加入上海磁浮交通发展有限公司,全面参与磁悬浮工程的技术引入和落地;她是国内房地产金融高速成长期的亲历者,她曾参与了复星云谷金融城--金融蜂巢项目的前期工作,也是融信搬至上海成立控股集团金融管理中心的1号员工,亲历了融信中国从区域性公司成长为全国性公司。 

参与磁悬浮工程的建设

2006年,蒋玉瑾从上海财经大学投资系房地产经营与管理专业毕业,是该专业的第一届毕业生。当时国内地产的大环境,人才需求主要以土木工程和工民建为主导,财经背景在公司里的职能定位更多的是偏向于会计这一类,蒋玉瑾觉得这并不是自己真正想从事的职业方向。恰好,磁悬浮项目这个当年上海市的一号工程,需要财务资金方面的人才,她觉得既然是上海市的重点项目,那肯定视野更宽广,能看到学到更多,于是选择加入。

作为磁悬浮项目的实施主体,上海磁浮交通发展有限公司是一个集投资、建设、科研、运营四个板块为一体的市属一级企业,蒋玉瑾就职于计划财务部。这个部门的职能定位可谓是这家公司的“发改委”,项目从开始到结束的计划、发展、经营,所有的内容都由这个部门负责。蒋玉瑾进入的是商务谈判的板块,负责跟进商务谈判全过程。

当时的工作不仅需要与西门子、蒂森克虏伯等国际巨头,还需要与铁道部、浙江省等各级政府多方合作,涉及非常多的沟通和协调。那些年,蒋玉瑾从中得到了迅速的成长,既要从集团公司战略方向上跟进大项目,又要跟踪落实各种小项目。在强目标的导向下,每天完成什么计划,每个节点要做的事情,都变得异常清晰。围绕上海城市轨道交通建设的工作,一眨眼就是7年,说起上海这些年来轨道交通大发展的历史,蒋玉瑾可谓是如数家珍。 

亲历房地产金融的飞速成长

时间来到了2013年,原建交委体系下的一家上海国有房地产公司正在经历国企改制,因为和自己的专业对口,经过了在磁浮公司的历练,为了寻求更大的突破,蒋玉瑾加入了这家正在经历改制的房地产公司,担任资金部资金主管。公司没有设置专门的融资部门,作为资金主管,蒋玉瑾主要负责资金和融资两个方面。对于土地储备丰厚且有国资背景的企业而言,融资通常都是银行主动上门寻求合作,没有太多市场化的工作内容。而当时国内的房地产金融市场正高速增长,地产行业也迎来了新的增长点。在这种行业状况下,2015年愈加成熟的蒋玉瑾选择走出体制,加入了复星集团地产板块的星泓资本,担任高级融资经理,这是复星旗下资本属性非常强的地产全资子公司。

蒋玉瑾加入时做的核心开发项目就是复星集团第一个蜂巢项目——合肥滨湖新区金融蜂巢综合体。复星对投融资体系和财务体系的要求都非常高,集团有三个分管财务的副总裁,对于子公司而言,想要通过集团投决会就必须要全面满足集团的各项财务指标要求。她基本是每周一去合肥,与项目和投资端沟通投资收益率、自有资金的出资比例、外部融资怎么进行等等,每周四或周五回到上海,同步汇报到集团。这个项目在业内的知名度很高,曾经上过三次央视,整个项目2015年年初启动谈判,年中投资拿地,到2016年售卖,正好踏准了2016年合肥成为全球房价涨幅第一城市的节奏。

合肥的金融蜂巢项目,让蒋玉瑾登上了一些猎头的重点名单。从2015年底开始,就不断有猎头找到她,其中有猎头推荐一家正在递交IPO材料,准备要搬来上海的企业,并不断将公司最新的进展告诉她。蒋玉瑾被猎头和公司的诚意打动,在某个周末下课之后,与前来做宣讲会的分管领导见面交流。交流的过程顺畅又开心,2016年年后,公司在香港顺利敲钟并将大本营搬到上海。同月,蒋玉瑾加入了融信中国。

融信中国搬来上海之后,成立了控股集团,新成立4个核心部门:其中金融管理中心以资金融资为主要功能,蒋玉瑾担任了金融管理中心融资总监,同时也加入了集团层面拿地的专业投委会,成为投委会成员之一。通过招拍挂,收并购,一二级联动参与旧改,融信中国从原本一家上市后资产规模300多亿的区域性的公司,快速成长为了规模达到1800多亿的全国化公司。3年内排名从75名跃升至21名。能够共同经历参与企业高速发展,见证一家区域性公司成为全国化公司的发展历程,进入Top30强,使蒋玉瑾受益匪浅。

商业地产作为地产中的强运营资产,如果不懂零售是无法做好的。而零售恰恰是自己的短板,2018年底在遇见了百盛董事长马来西亚拿督Tan Sri 钟老先生后,蒋玉瑾被其个人魅力所折服。其眼界和发展理念,都让蒋玉瑾觉得非常认同。在经历了项目管理、投融资、房地产开发等工作后,商业地产与零售对蒋玉瑾来说是个新的值得学习的内容,最终她决定加入百盛中国。 

感激高金平台的助力

在体制内时,蒋玉瑾发现自身原有的专业知识体系及结构已经不够,于是考虑继续深造学习。虽然高金比较年轻,但作为上海国际金融中心建设的定位和上海市政府的重点打造,高金无疑是最佳选择。她2013年下半年开始备考,2014年考入高金。

回顾自己的职业生涯和求学的过程,蒋玉瑾觉得高金带给自己很多助力。相对早期工作中的零星感悟,经过高金的洗礼后,自己会用更开拓性的思维来看待问题,也可以用一个相对宏观的或是更系统化的思维方式来面对自己遇到的挑战和机遇。整个行业的变化非常快,金融又是要求与时俱进的,高金提供了比较多的行业信息和学习机会,能学到很多先进的知识和经验。尤其是高金同学之间互帮互助的精神,常常在自己遇到问题的时候能很轻松的找到在相应领域里有建树的同学,解惑答疑。“高金会让你觉得一览众山小”,蒋玉瑾如是说,“它会让你跳出原本思维的局限,宏观的看待问题,加上背景多元化文化观点的碰撞,可以使自己在思考和面临选择的时候,看的更透彻更长远。”

此外,蒋玉瑾还认为来高金学习的校友,基本上都会具备一些共同的基因:自我驱动,爱学习;愿意分享,有贡献精神;有同理心,目光长远;因此很庆幸自己当初选择并加入了高金。

谈到建议,她觉得在学习的过程中,应该要保持平常心和冷静的思考。高金的学生在市场上很抢手,在有很多选择和诱惑的时候,要多看、多评估,避免一时冲动走弯路,“君子之心,常存敬畏”,尤其是对于不健全不完善的制度或者是监管红线的区域,更要审慎的考量。对于从事地产行业的年轻小伙伴,蒋玉瑾认为中国的地产行业已经发展到了和过去10年完全不一样的台阶,投融资是地产的重要环节和核心内容。她建议大家无论本科学什么专业,都应该来高金看一看,学习具备一些专业的金融知识,这样才能对监管要求、项目的选择、落地后财务数据能达到的指标了然于心,能有更良性的发展也能有更好的发展。

繁忙的工作和学习之余,健康的体魄必不可少。蒋玉瑾养成了长跑的习惯,上马、锡马、越马、郑马~ 她还建议,在工作的同时一定要注重体育锻炼,这样不仅能保持良好的体能,还能给自己更多独立思考的空间。